(4)   Úhrada opravy pronajímatelem bytu

Neměl by vám byt opravit majitel či družstvo?

Ustanovení § 687 občanského zákoníku stanoví, kdy je povinen opravy v bytě hradit nájemce a kdy naopak je k témuž povinen pronajímatel. U nájemních bytů s výjimkou družstevních hradí tzv. drobné opravy a náklady na běžnou údržbu bytu nájemce tehdy, stanoví-li tak vládní nařízení č. 258/1995 Sb., ovšem pouze za předpokladu, že není v nájemní smlouvě stanoveno jinak (přičemž nájemní smlouva může stanovit povinnosti nájemce i nad rámec citovaného vládního nařízení).

Uvedené vládní nařízení v § 5 vymezuje drobné opravy bytu, které si hradí výlučně nájemce, jako takové opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, které buď nepřesahují náklad 300 Kč, nebo jde-li o následující opravy a výměny:

• opravy jednotlivých vrchních částí podlah
• opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt
• opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií
• výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, osvětlovacích těles a domácích telefonů, včetně elektrických zámků
• výměny uzavíracích kohoutů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt
• opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody
• výměny sifonů a lapačů tuku
• opravy měřičů tepla a teplé vody
• opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek,mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, odsavačů par, digestoří, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní
• opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění

Náklady spojené s běžnou údržbou bytu, jež rovněž nese výlučně nájemce, se podle uvedeného vládního nařízení rozumí náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména:

• pravidelné prohlídky a čištění plynospotřebičů apod.
• malování včetně opravy omítek
• tapetování
• čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn
• čištění zanesených odpadů až ke stoupačce a
• vnitřní nátěry

Pro družstevní byty (tedy v případě, že pronajímatelem je družstvo a nájemcem jeho člen) upravují povinnosti úhrady drobných oprav obvykle stanovy družstva. Nepostará-li se nájemce o včasné provedení drobných oprav a o běžnou údržbu bytu, má pronajímatel právo učinit tak po předchozím upozornění nájemce na svůj náklad sám a požadovat od něj náhradu. Znamená to, že pokud například nájemce neprovádí na svůj náklad pravidelnou údržbu malby pokojů, je i toto pronajímatel povinen nájemci (byť proti jeho vůli) provést a následně účtovat.

Jiné závady než drobné však vždy je povinen hradit a jejich odstranění zajistit pronajímatel (bez ohledu na to, zda jde o družstvo či jiného pronajímatele). Pokud tak pronajímatel neučiní a závady brání řádnému užívání bytu, může nájemce po předchozím upozornění pronajímatele závady odstranit v nezbytné míře sám na své náklady a požadovat od pronajímatele náhradu účelně vynaložených nákladů. Právo na náhradu musí uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu, nejpozději do šesti měsíců od odstranění závad.

K uvedenému se však váže povinnost nájemce oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli potřebu takových oprav v bytě, které má pronajímatel nést, a umožnit jejich provedení (zejména zpřístupněním bytu).

Zbývá též dodat, že nájemce nesmí provádět stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu v bytě bez souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad. V případě porušení této povinnosti je pronajímatel oprávněn požadovat, aby nájemce provedené úpravy a změny bez odkladu a na své náklady odstranil. Naopak pronajímatel je oprávněn provádět stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě pouze se souhlasem nájemce, avšak tento souhlas lze odepřít jen z vážných důvodů. Provádí-li pronajímatel takové úpravy na příkaz příslušného orgánu státní správy, je nájemce povinen jejich provedení umožnit a jeho souhlas není v takovém případě rozhodující.

Mgr. Tomáš Pelikán se ve své praxi dlouhodobě specializuje na obchodní, finanční a občanské právo a na sporovou agendu, mj. také na právo ochrany spotřebitele. Je členem a exkluzivním právním poradcem předního českého spotřebitelského sdružení a otázkám ochrany spotřebitele se věnuje rovněž ve své rozsáhlé publikační činnosti.